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Dozy.第一桶金 | 22nd Oct 2015 | 一般, 財富@投資世界 | (2843 Reads)
朋友:「原來而家做 "神" 咁鬼易!」
筆者:「咩料?咩神?」
朋友:「今日報章又報導一個 80 後樓神...」
筆者:「點樣 "神" 法呢?」
朋友:「09 年炒到而家,20 萬首期變 400 萬...」
筆者:「幾百萬咋喎,
咁都叫神?咁有幾多層樓先?」
朋友:「一層自住樓囉,仲話教人炒樓添...」
筆者:「唔係化?」
朋友:「佢係 Agent 嚟,教人炒元朗屯門樓...」
筆者:「唔怪得啦,嚟緊西北好多新盤,宣傳吓搏生意啫!」
睇到人贏錢固然亢奮,尤其是未經歷過樓市起跌洗禮的年青人,不過當中有很多盲點,讓筆者想以過來人的身份分享一吓...


幻覺:嘩!6 年時間,20 萬首期變 400 萬好利害...
實情:哈!樓市上升週期,賺錢確實很容易!

6 年可以做咩?筆者 2005 年以十多萬首期上車,把握上升期,2007 年加按再買,2008 年再加按再買,到海嘯前夕,已經持有 6 個單位,兩個自用,4 個放租,
短短 3 年而已,十多萬首期變出市值逾 1,000 萬的資產。筆者不敢稱神,因為身邊有很多前輩更利害,例如 King Sir 在 1996 年以十多萬首期上車,今天已經有幾十層樓,逾億資產了,還有師公、周小姐等高手,戰績更輝煌。講番近幾年,2010 年筆者的小本地產投資課程開辦至今,隨便找個同學都贏了幾層樓,很多更是 80 後,例如兩星期前接受置業家居訪問的 Issac,還有很多 80 後的成功故事,部份節錄在我們的著作《上車又住又賺》之中,至於 80 前同學戰績更驚人,例如油尖旺區的陳老闆、大師兄,屯門區的護士長,個個都有十幾層樓收租,尚且未敢稱神呢!

幻覺:嘩!買樓收租 4.5 至 4.8 厘,好高回報...
實情:哈!2009 年通街都 5 厘以上!

近年樓價急升,令到租金回報下跌,大家都接受了 3 厘回報,有 4 厘已經大叫了!讓我們回到 2010 年,當年筆者買的大圍金獅花園 165 萬收租 7,400,回報 5.4 厘;九龍灣得寶花園 150 萬收租 7,200,回報 5.8%;再回到 2008 年,荃灣荃德花園 122 萬收租 6,000 回報 6.2 厘,最高是紅磡一幢單幢樓,143 萬收租 9,500,回報 8 厘,全部是以當時的買入價及租金計算,絕無取巧,這是當年常態呢!講真如果要
4.5 至 4.8 厘,投資兵團今年買的樓都有啦!

幻覺:嘩!看準屯門元朗的潛力,好有眼光...
實情:哈!屯門元朗是近兩三年才發力,幾年前是跑輸的!

睇風水有所謂地運,其實投資亦一樣,每個地區都有跑贏、跑輸之時!今天細價樓雄霸天下,加上自由行、港珠澳大橋等因素,屯門元朗近幾年確實跑贏,幾年前邊有呢支歌仔唱?重點是...過去表現不代表將來振現!講多次...
過去表現不代表將來表現!例如筆者的起步點港島西,地鐵通車令它由貧民區發展成樓價最貴的地區之一,升幅媲美得住淘大 E 座,今天通車了,還可以再倍升嗎?故事主角教人買屯門元朗樓,事實上今天屯門元朗樓已經與市區看齊,還會跑贏嗎?受訪者是一名地產代理,角度不同!筆者意見是...大西北不是不能買,而是要識揀,例如受訪者買的屋苑,遠離市中心,自住還可以,但不是好的投資。

幻覺:嘩!政策多多,香港樓市轉角,買中山樓,勁...
實情:哈!大陸政策多定香港政策多?

無疑香港樓很貴,很多政策,然而相比大陸,投資價值仍然較高,尤其是對剛剛開始學習投資的年青人而言。大陸政策比香港更多,有所謂限購、限價、限貸等等,例如中山亦有嚴格限制,多年來樓價走勢落後,你知道嗎?香港人買大陸樓難做按揭,就算做到,利息都貴香港兩、三倍,你知道嗎?大陸樓租金回報極低,買樓最主要搏升值,你知道嗎?還是那句老話,不是不能買,而是要識揀。

幻覺:嘩!炒幾層樓都賺錢,偶像呀...
實情:哈!呢幾年有邊個買樓唔賺錢?

樓市有升有跌!記住...樓市有升有跌!2009 後年,樓市順風順水,真係掟飛鏢都中,問題係賺多定賺少,如果以 2009 年後計,賺到幾百萬就係樓神,通街都係啦!未經歷過跌市,又點算係真正高手?例如前輩 King Sir 經歷過 1997 至 2003 負資產的日子,今天就能夠看透樓市升跌,才知道如何應付順逆流,1% Anthony 經歷過 2008 年急跌,租又租唔出賣又蝕身家的日子,才知道攻守兼備。

幻覺:嘩!炒賣過多層物業,利害...
實情:哈!只要你從事地產行業,或用心投資就可以!

今天香港有 SSD,買入物業之後你最少要持有三年,再加上銀行收緊按揭,買賣一個物業變成了一件難事。2010 年 11 月 SSD 出台前,其實炒賣只是一件平常事,不少物業在成交之前,已經摸了兩、三轉,很多從事地產代理朋友,由於他們在最前線,收到最多筍盤,有乜理由自己唔炒幾轉?每個月做一、兩單刁,每年做一、二十宗成交是閒事,即使不是代理,只要你是活躍的投資者,都會參與其中,賺到錢先最實際,就好似受訪者的個案,09 年到而家賺得 400 萬,可能是貪搵快錢炒炒賣賣,當年很多上車盤都是 100 萬左右,今天已經近 400 萬了,只要買入、持有、加按、再買入,儲兩、三層樓,每層賺 250 萬計,已經遠超這個數目,過去幾年無數同學就這樣累積千萬財富,筆者都後悔有幾層樓賣早咗,哈哈!

網上又有新消息...
朋友:「原來層樓唔係佢架,係佢老豆買架!」
朋友:「佢整個專頁明抄你老友 cMoneyHome 喎!」
筆者:「公道自在人心,我游緊上岸,唔理咁多啦,哈哈!」

朋友:「20 萬首期變 400 萬,而家做唔做到?」
筆者:「當然可以,不過真係比以前難咗,辛苦咗!」
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